L’effetto recessivo dell’emergenza coronavirus non sta risparmiando il settore immobiliare, in particolar modo quello italiano. Da quello residenziale fino al terziario, senza risparmiarne alcuno, tra cui l’hospitality, il retail e più in generale qualsiasi declinazione del settore commerciale. Di fatto, il lockdown del Paese, che ha portato a un violento stop dell’economia tricolore, e il parallelo calo della fiducia dei consumatori e degli investitori hanno fatto crollare i volumi nel real estate. Tuttavia, in questo scenario molto difficile cominciano già a intravedersi le fondamenta di nuovi trend di sviluppo che caratterizzeranno il settore immobiliare che emergerà nell’epoca post Covid-19.

Certo, la crisi in cui è sprofondato il settore colpito dal contagio da coronavirus è evidente e profonda. Per dimensioni ricorda, e probabilmente supererà, quella legata al periodo 2008-2009 innescata dallo scoppio della bolla dei mutui subprime che ebbe la sua massima espressione nel default della società finanziaria Lehman Brothers. Ma se quella ebbe, appunto, un’origine finanziaria, questa che stiamo vivendo ha epicentro proprio nell’economia mondiale; secondo l’FMI nel 2020 la crescita economica mondiale segnerà -3%, con il PIL dell’Italia in profondo rosso a -9,1%. La pandemia e la recessione avranno impatto sul mercato del lavoro e sulla crescita dei salari, che inizieranno a pesare sulla sostenibilità degli affitti, sulla domanda di immobili sia residenziale sia dei servizi, e sui consumi nei centri commerciali. Alcune aziende avranno seri problemi a superare la crisi, indebolendo il settore degli uffici e dei capannoni industriali. Senza dimenticare che il blocco alla circolazione delle persone ha portato a un quasi azzeramento delle visite e dei sopralluoghi agli immobili in vendita, in un mercato che in buona parte d’Italia era già in difficoltà.

In un contesto così, come può il settore immobiliare italiano rimanerne indenne, tenuto anche conto che, considerando nel suo perimetro la voce costruzioni, pesa per un quinto del PIL del Paese? In realtà, delineare scenari indistintamente cupi appare prematuro, se non proprio eccessivo.

La prima variabile da considerare è quando durerà l’emergenza coronavirus. In effetti, prevedere fino a dove arretrerà il mercato immobiliare non è possibile in termini precisi in quanto la contrazione sarà prima di tutto funzione dell’estensione temporale del lockdown e della crisi sanitaria. La crisi oggi si manifesta in maniera evidente sui volumi: se da un lato ci sarà molta resistenza nel far scendere i prezzi, dall’altro  la domanda è influenzata da una crisi di liquidità. Una combinazione di fattori che rende ancora più difficile fare ipotesi attendibili sui canoni e sui rendimenti futuri.

Ma ci sono altri punti da considerare oltre al tema dell’estensione temporale dell’emergenza. Gli scenari più pessimisti per il real estate sono mitigati da nuove tendenze nel settore che le strategie di reazione ai rischi di contagio di coronavirus indicate dagli esperti stanno già stimolando. La spinta a rispettare il distanziamento sociale, anche in forma di smart working, e le altre norme sanitarie di prevenzione da attuare in fase di ripartenza economica e, in un orizzonte temporale più lungo, di post Covid-19 alimenterà la ricerca di nuove soluzioni immobiliari.

Ad esempio, se il residenziale per investimento da un lato sarà tra i più colpiti con, secondo alcune stime, un calo dei volumi intorno al 15%, dall’altro potrà beneficiare di una crescente domanda di sostituzione della prima casa, spinta dalla consapevolezza emersa in questa emergenza da coronavirus dell’esigenza di vivere in abitazioni più grandi e con spazi verdi. In pratica, soluzioni abitative che permettano a tutte le persone di un nucleo familiare di lavorare in smart working o di studiare online con propri spazi dedicati.

E se nell’immediato presente il distanziamento sociale sta già avendo impatto negativo sul mondo del co-working, nel medio termine le aziende potrebbero guardare con favore a questo tipo di soluzione per rispondere meglio all’esigenza di flessibilità strutturale che hanno dovuto rapidamente soddisfare in queste settimane tramite uno smart working massiccio e obbligato. Diverse società punteranno a organizzarsi in futuro per gestire la propria attività imprenditoriale anche senza uno spazio tradizionale, in controtendenza alla necessità storica di lavorare tutti insieme dentro propri uffici. Il settore degli uffici soffrirà, ma sarà vivacizzato da un cambiamento epocale verso soluzioni che possano facilmente offrire un ambiente di lavoro sicuro e sano, che integrino altre funzioni come spazi per agili soluzioni retail, food, hospitality.

Ci saranno poi veri e propri settori emergenti, come i datacenter e gli urban warehouse, punti di smistamento merci dentro le città richiesti per gestire il boom dell’e-commerce e ottenuti dalla ristrutturazione e conversione di stabili come cinema, edifici per parcheggi, ex teatri. Proprio il boom dell’e-commerce rende invece complicata la ripresa del settore del retail, quello dei grandi centri commerciali per intenderci. Molto grigio anche il presente del settore entertainment, ovvero dei grandi parchi divertimento, e quello di hotel, ospitalità e affitti brevi anche se per questi ultimi nel medio periodo potrebbe esserci già spazio per un recupero spinto da una possibile ripresa veloce del turismo, ma che porterà con sé una grande selezione verso case e alberghi attenti ai nuovi requisiti di sicurezza e qualità. Alcuni dati per questa estate 2020 indicano già che sta crescendo la domanda di affitto di case di vacanza dotate di piscina, che consentono così di evitare il rischio di contagio in spiaggia, sulle cui soluzioni ci sono ancora grosse incertezze.

Sono inoltre attesi nel medio periodo possibili segnali positivi dagli investimenti nella sanità e nelle cliniche, beni tra l’altro tra i più richiesti dagli investitori istituzionali. E non è escluso, infine, che il settore della logistica prosegua nella sua tendenza espansiva sotto la spinta di un mutamento strutturale nella distribuzione.

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