Il 2020 è stato un anno dove eventi esogeni come quello che stiamo vivendo sfuggono dal quadro degli scenari previsionali razionali. I momenti di shock sul mercato fanno emergere ed evidenziano gli squilibri più o meno marcati nella composizione del patrimonio immobiliare.

Come Cordusio crediamo nell’importanza di un approccio strategico e strutturato nell’analisi della composizione del patrimonio nel suo complesso e quindi del portafoglio real estate, soprattutto considerando il peso importante che quest’asset ricopre all’interno dei grandi patrimoni. L’esperienza di questo anno ha infatti confermato e rafforzato ulteriormente la nostra convinzione. Abbiamo quindi supportato i nostri Clienti che non avevano ancora provveduto ad una pianificazione strategica del loro patrimonio, aiutandoli a gestire gli effetti indotti generati della pandemia e dal mercato.

Siamo stati vicini ai nostri Clienti e abbiamo registrato che le maggiori problematiche riscontrate hanno riguardato la capacità del real estate di generare flussi di cassa trasversalmente alle diverse tipologie, siano esse residenziali, retail piuttosto che uffici. Il 2020 ha portato dal secondo trimestre dell’anno sempre più casi di riduzione dei canoni di affitto e di pagamenti non onorati. Fenomeno significativo che ha influito maggiormente sull’assetto attuale del real estate è stato il recesso dei conduttori, soprattutto retail, che sta incidendo anche significativamente sugli obiettivi perseguiti dai proprietari, siano essi di redditività o di valorizzazione del loro capitale investito.

Abbiamo ricondotto gli squilibri dei patrimoni a 5 principali categorie, proponendo strategie correttive:

  1. Dimensione: notoriamente la componente immobiliare del patrimonio delle famiglie italiane è particolarmente rilevante e questa tendenza si riscontra soprattutto in quelle con grandi patrimoni dove si amplificano le conseguenze. Abbiamo lavorato con i nostri Clienti per definire un nuovo approccio strategico sull’esposizione complessiva nel settore. Li abbiamo supportati facendo comprendere loro che bisogna preferire un approccio razionale più di lungo periodo piuttosto che quello emotivo legato alla contingenza del momento.
  2. Illiquidità e orizzonte temporale: si evidenziano con maggior frequenza ipotesi di dismissione di immobili a fronte sia di problematiche specifiche (ad es. recesso di un conduttore) che di esigenze di diversa natura (ad es. reperimento di risorse per la capitalizzazione di imprese familiari). Abbiamo spiegato che spesso è sconsigliabile affrontare il mercato in un periodo di calo generalizzato di prezzi e volumi: l’emergenza sanitaria sta portando alla presa di coscienza sul livello di illiquidità, spesso sottovalutato, insito nel real estate;
  3. Concentrazione: un’altra tendenza tipica è quella ad affrontare investimenti diretti in aree geografiche di “prossimità” e su settori immobiliari con i quali ci si sente più confidenti, spesso reiterando nel tempo acquisti in un unico settore (ad esempio residenziale o retail). Abbiamo evidenziato il valore imprescindibile della diversificazione, dato che gli effetti della pandemia stanno incidendo in modo significativamente diverso sui vari segmenti, aree geografiche e settori economici (conduttori), consentendo una maggiore resilienza ai portafogli diversificati e/o ubicati in piazze dove il livello di liquidità si è mantenuto a livelli più elevati;
  4. Consapevolezza del rischio: la ricerca di alti rendimenti nel breve/medio termine può portare ad accettare livelli di rischio talvolta elevati e sottovalutati, soprattutto se non si ha una competenza specifica nei singoli sub-segmenti del mercato real estate. Immobili molto specialistici, quindi difficilmente fungibili, comportano in generale un maggior livello di rischio che diviene tuttavia percepibile proprio in questi momenti di crisi. Per comprendere meglio il fenomeno abbiamo portato come esempio il settore dei centri commerciali e degli alberghi che sono particolarmente colpiti. Altro fenomeno che si sta estendendo, sebbene in minor misura, sono gli immobili tradizionalmente considerati più al riparo dai cicli di mercato, come ad esempio l’high street retail;
  5. Esigenze organizzative: in un momento di discontinuità sugli scenari come quello attuale, la gestione della componente immobiliare richiede uno sforzo eccezionale in termini di pianificazione e capacità di execution. Si tratta ad esempio di gestire dal semplice riaffitto di appartamenti prima dedicati allo short rent, a tematiche ben più complesse che possono richiedere investimenti anche cospicui di ristrutturazione e locazione di interi stabili ad uso ufficio/commerciale, fino all’estremo di cambi di destinazione d’uso per riposizionare immobili non più idonei per la domanda del mercato. L’esperienza di questi mesi sta facendo emergere il livello di complessità e l’importanza di essere affiancati da professionisti con competenze specialistiche necessarie per la gestione di immobili che magari fino a poco tempo fa richiedevano poco sforzo per trarne un rendimento interessante.

Per il 2021 possiamo affermare che il settore immobiliare resta in linea di principio la prima scelta per  diversificare gli investimenti verso gli illiquidi alla ricerca di rendimento e tutela del valore. La sfida maggiore sarà bilanciare l’incremento dell’avversione al rischio e dall’altro la ricerca di eventuali opportunità derivanti da aspettative di ribasso dei prezzi anche per immobili di qualità. Sono desiderata difficili da riscontrare sul mercato che, pur nella difficoltà di garantire i livelli di redditività attesi, sta al momento dimostrando la consueta maggior resilienza dei valori degli immobili di qualità per tipologia e ubicazione.

Guardando le analisi sugli andamenti di mercato troviamo dei settori che stanno continuando ad attrarre capitali, quali ad esempio la logistica o i data center, ma sono mercati presidiati da investitori istituzionali/specializzati e che difficilmente possono essere affrontati da parte di privati. Per questi ultimi appare al momento più interessante puntare su operazioni di tipo più speculativo o value-add, cioè intervenendo su immobili che necessitano interventi di riposizionamento sul mercato. E’ possibile dedicare la prima parte dell’anno per effettuare gli investimenti di riqualificazione con l’aspettativa di metterli sul mercato, anche della locazione, appena la situazione pandemica inizierà a migliorare.

Vediamo confermarsi per il 2021, in scia con quanto possiamo già ora registrare, un rinnovato interesse verso il segmento dello sviluppo residenziale nelle principali città. Milano resta il target principale, con dati di assorbimento del prodotto nuovo confortanti. La formula del club deal in questo settore è quella che si sta vedendo e si valuterà sempre più spesso sul mercato, consentendo un investimento non eccessivo dimensionalmente e con ritorni attesi da sviluppatore (tipicamente a doppia cifra). Evidenziamo che si tratta di operazioni complesse e con livelli di rischio maggiori, che richiedono ovviamente un’attenta valutazione sia nel merito del business plan sia dei soggetti che fungono da promotori.

Durante il nostro Wealth Talk, Marco Angelucci, responsabile dei servizi di Real Estate Advisory di Cordusio, ha rappresentato come i nostri clienti stanno affrontando questa difficile fase pandemica sotto il profilo della gestione degli investimenti immobiliari e come appare quindi chiara l’importanza di una pianificazione strategica di lungo periodo anche per il patrimonio immobiliare, che sia anticipativa dei cicli di mercato e che tenda a limitare i vari fattori di rischio prospettico. Si tratta in effetti spesso di modificare la composizione degli asset detenuti in termini di tipologia e ubicazione, più che di aumentare o diminuire l’esposizione al settore. Nella nostra esperienza il ruolo di consulenza specialistica di Cordusio in affiancamento ai Clienti può essere un fattore di stimolo ad affrontare questo tipo di analisi in modo tempestivo, cioè nei momenti in cui il mercato presenta condizioni di normalità e non sotto la spinta di eventi che rendono invece molto più complesso un eventuale cambio di strategia.

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